SỬ DỤNG VI BẰNG TRONG ĐẶT CỌC NHÀ ĐẤT
Tư vấn về các lựa chọn an toàn pháp lý trong đặt cọc mua,
bán nhà/đất
Tình huống sau đây là quá trình
thương lượng, giao dịch nhà đất, các bên xác lập hợp đồng đặt cọc, tự ký tay
với nhau, sau đó phát sinh tranh chấp vì bên bán đổi ý không bán nữa.
Trong giao dịch này, cần chú ý mấy
vấn đề:
1. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc
phải công chứng?
Trong mua bán nhà/đất, Hợp đồng đặt
cọc không bắt buộc phải công chứng, nhưng để an toàn trong giao dịch, các bên
nên nhờ Công chứng viên chứng nhận hợp đồng.
Ngoài ra, các bên có thể lựa chọn
các phương thức khác như:
- Tự ký tay với nhau, như trong
tình huống. Trong trườn hợp này, khả năng dẫn đến tranh chấp tương đối cao vì
các bên chưa được tư vấn đầy đủ; việc xác lập hợp đồng, giao nhận tiền thiếu sự
ghi nhận của Bên thứ 3, dể phát sinh tranh chấp, nhưng khó xử lý khi có tranh
chấp...
- Nhờ Thừa Phát Lại lập vi bằng ghi
nhận buổi làm việc việc các bên có giao nhận tiền để thực hiện hợp đồng đặt
cọc. Trường hợp này gần giống như công chứng, hạn chế rủi ro của các bên trong
giao dịch, đồng thời ghi nhận luôn việc giao nhận tiền giữa các bên.
2. Làm thế nào để xác định một bên
vi phạm hợp đồng?
Trong tình huống này, các bên xác
định là sau 30 ngày sẽ công chứng, nhưng hôm nay bên Bán đổi ý không bán nữa.
Vấn đề là làm thế nào để xác định
một bên vi phạm hợp đồng, đổi ý không bán? Trong hợp đồng có xác định thời
gian, địa điểm sẽ công chứng hợp đồng mua bán chính thức?
Để chứng minh điều đó, nên
nhờ Thừa phát lại lập 02 vi bằng:
- Vi bằng thứ nhất ghi nhận việc
giao cho bên bán 1 thư thông báo, trong đó hẹn cụ thể thời gian, tổ chức hành
nghề công chứng sẽ công chứng hợp đồng mua bán chính thức. Nếu bên bán không có
mặt, xem như từ chối chuyển nhượng, và xử lý theo thỏa thuận trong hợp đồng đặt
cọc;
- Vi bằng thứ 2 ghi nhận buổi làm
việc tại tổ chức hành nghề công chứng: Thừa phát lại sẽ ghi nhận lại buổi làm
việc. Nếu như bên bán không đến, thì Thừa phát lại ghi nhận bên bán không đến.
Nếu bên bán đền, nhưng từ chối ký công chứng thì Thừa phát lại cũng ghi nhận
lại nội dung đó, làm cơ sở để bên mua chứng minh bên bán vi phạm nghĩa vụ.
Như vậy, với hai vi bằng nói trên,
bên mua đã xác lập chứng cứ chứng minh bên bán vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận
trong hợp đồng đặt cọc, làm cơ sở để thương lượng hoặc yêu cầu tòa án giải
quyết tranh chấp.
Lưu ý là, các trình tự nói trên đều
có thể áp dụng trong trường hợp bên bán từ chối bán, hoặc bên mua từ chối mua!